SJS: Nhìn lại quá trình từ 700.000 đồng/cp đến tạm ngừng giao dịch vì lỗ

Vấn đề của SJS ở thời điểm hiện tại là vay nợ nhiều trong khi hàng tồn kho hơn 4.300 tỷ đồng, trong đó dự án Nam An Khánh chiếm hơn một nửa (2.200 tỷ đồng).

Theo Điểm 1.3 khoản 1 Điều 20 Quy chế niêm yết chứng khoán tại Sở giao dịch chứng khoán Tp.HCM, cổ phiếu của tổ chức niêm yết thua lỗ trong hai (02) năm liên tiếp căn cứ theo báo cáo tài chính năm đã được kiểm toán sẽ bị tạm ngừng giao dịch để giải trình.

Căn cứ trên giải trình của tổ chức niêm yết, Sở Giao dịch sẽ xem xét cho phép chứng khoán niêm yết được giao dịch trở lại sau khi đã khắc phục được các nguyên nhân.

Việc CTCP Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (mã SJS) thua lỗ 2 năm liên tiếp các nhà đầu tư đều đã biết, tuy nhiên với một bluechips đầy thành tích lịch sử như SJS, việc tạm ngưng giao dịch đã khiến không ít nhà đầu tư “ngã ngửa” và họ đã bán tháo SJS trong phiên giao dịch ngày 3/3.

Từ thị giá 700.000 đồng/cp đến tạm ngưng giao dịch

Thành lập từ năm 2001, đến ngày 08 tháng 7 năm 2003 Sudico được cổ phần hoá và chính thức được chuyển thành công ty cổ phần.

Ngày 06 tháng 7 năm 2006, sau 03 năm cổ phần SUDICO đã chính thức niêm yết tại HoSE với mã chứng khoán là SJS. Ngày giao dịch đầu tiên SJS đã gây chấn động TTCK Việt Nam với giá đóng cửa 100.000 đồng/cp, gấp 10 lần thị giá.

Đồ thị giá cổ phiếu SJS từ năm 2007 (màu xanh) so với Vn-Index (nâu)

Lúc đầu vốn điều lệ của SJS chỉ 50 tỷ đồng, EPS năm 2006 của công ty là 28.564 đồng/cp. Bong bóng giá cổ phiếu cuối năm 2006, đầu năm 2007 đã khiến cổ phiếu SJS từ lúc chào sàn đến ngày 12/1/2007 tăng 7 lần, lên 728.000 đồng/cp.

Ngày 13/1/2007 SJS tăng vốn gấp 4 lần, từ 50 tỷ lên 200 tỷ, SJS lúc đó điều chỉnh giá về 190.000 đồng/cp sau đó tiếp tục tăng lên 400.000 đồng/cp sau khi chia, tính ra, giá của SJS trong 6 tháng kể từ khi chào sàn đã tăng 1.560%, tương đương gấp 16 lần giá chào sàn.

Ngày 28/5/2007, SJS lại tăng vốn gấp đôi, từ 200 tỷ lên 400 tỷ đồng bằng cách phát hành tỷ lệ 1:1 giá 20.000 đồng/cp cho cổ đông. Giá của SJS thời điểm bấy giờ đang là 410.000 đồng/cp, điều chỉnh về 225.000 đồng/cp.

Thời điểm năm 2007 nhà đầu tư vẫn ưa chuộng mốt phát hành cổ phiếu gấp đôi, gấp ba, nên các đợt phát hành tăng vốn của SJS đều được hưởng ứng nhiệt liệt. Bên cạnh đó, việc nhận quyết định của UBND tỉnh Hà Tây giao đất thực hiện dự án khu đô thị Nam An Khánh vào tháng 4/2007 lại càng đánh bóng tên tuổi cho SJS.

Ngày 27/11/2009, SJS tăng vốn từ 400 tỷ lên 1.000 tỷ bằng cách phát hành cổ phiếu thưởng tỷ lệ 1:1 và phát hành thêm cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu giá 10.000 đồng/cp. Giá của SJS lúc đó sau điều chỉnh là 70.500 đồng/cp và giảm một mạch xuống quanh vùng 20.000 đồng/cp trong năm 2012, khi thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán bị ảnh hưởng nặng nề bởi xu thoái kinh tế.

Ngày 3/4/2013, sau khi nhận “án” từ Sở tạm ngừng niêm yết ngày 4/4, SJS dư bán sàn 800.000 cổ phiếu, giảm sàn xuống 17.400 đồng.

Mâu thuẫn nội bộ: Cả năm 2012 “ngồi im”

Việc thay tổng giám đốc vào tháng 9/2011 đã tốn không ít giấy mực của truyền thông lúc bấy giờ khi Chủ tịch Sudico lúc bấy giờ là ông Phan Ngọc Diệp đã ra quyết định thay ông Vi Việt Dũng và đưa ông Ngô Vĩnh Khương lên thay.

Tập đoàn Sông Đà lúc bấy giờ đã gửi công văn cho Bộ trưởng Bộ Xây dựng phản đối vì cho rằng việc thay đổi này trái quy định vì ông Vi Việt Dũng là đại diện phần vốn của Tập đoàn tại Sudico.

Đã có những thông tin bên lề về việc cạnh tranh quyền lực giữa các nhóm lợi ích tại Sudico lúc bấy giờ, mà cụ thể là về dự án Nam An Khánh. Đã có sự bất đồng ý kiến giữa Nguyên Chủ tịch Ông Phan Ngọc Diệp và Tập đoàn Sông Đà, mà đỉnh cao là cuộc họp Đại hội cổ đông bất thường diễn ra vào tháng 4/2012, diễn ra từ 8h sáng đến 6h tối, HĐQT đã miễn nhiệm Ban kiểm soát, ông Phan Ngọc Diệp và ông Vi Việt Dũng, ông Đặng Hồng Quang, bầu mới ông Hồ Sỹ Hùng (chủ tịch), ông Phạm Văn Viết và ông Đỗ Văn Bình.

Mới đây SJS còn thay kế toán trưởng là ông Trần Việt Dũng thay cho ông Vũ Kim Long.

Theo quy hoạch được duyệt, tổng diện tích đất ở của khu đô thị Nam An Khánh là 1.066.781m2 (106,678ha) chiếm 45,51% tổng diện tích đất toàn khu, trong đó: đất chung cư và dịch vụ hỗn hợp có diện tích là 27,489ha chiếm 11,7% tổng diện tích đất toàn khu; đất ở cao tầng có diện tích là 23,47ha chiếm 10,01% tổng diện tích đất toàn khu; đất ở thấp tầng là 55,71ha chiếm 23,8% diện tích đất toàn khu.

Năm 2012 SJS gần như không giải ngân đầu tư mà chỉ cố gắng hoàn thiện hạ tầng các dự án cũ. Công ty chưa triển khai kinh doanh bán hàng nêndoanh thu thuần của công ty chỉ đạt 50 tỷ đồng, bằng 1/3 năm 2011.

Ngoài ra, dự án Nam An Khánh đầu năm 2012 bị tạm dừng một thời gian để chờ kết luận của Thủ tướng Chính phủ cũng ảnh hưởng đến SJS.

Mặc dù doanh thu giảm, nhưng giá vốn hàng bán lại tăng 72% so với năm 2011 mà chủ yếu do khoản trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho gần 145 tỷ đồng, đây là khỏan trích lập dự phòng cho dự án Khu đô thị mới Hòa Hải – Đà Nẵng. Dường như đã có sự tính toán của SJS trong việc hạch toán dự phòng giảm giá hàng tồn kho trong năm 2012. Ai cũng biết án hủy niêm yết nếu lỗ 3 năm liên tiếp sẽ ảnh hưởng rất lớn đến SJS và có thể trong trường hợp này, SJS chọn phương án hạch toán tăng chi phí trong năm 2012 để không kéo dài sang năm 2013.

Trong báo cáo kiểm toán 2012 của SJS, Ernst and Young đã điều chỉnh hồi tố lại một số bút toán của năm 2011, theo đó, chi phí xây dựng dở dang tăng hơn 3.480 tỷ do mục đích thực hiện các dự án này là chuyển nhượng/bán bất động sản mà không phải là đầu tư xây dựng tài sản.

E&Y cũng hồi tố tăng lỗ trước thuế của SJS năm 2011 thêm 8,37 tỷ đồng, tương đương tăng lỗ ròng của cổ đông công ty mẹ SJS thêm 8,23 tỷ đồng trong năm 2011, từ lỗ 82 tỷ đồng thành lỗ 90,79 tỷ đồng.

Đã cơ cấu lại nợ năm 2012

Nợ phải trả năm 2012 của SJS là 3.950 tỷ, tăng hơn 600 tỷ so với đầu năm. Trong đó vay nợ trả lãi là 2.200 tỷ tăng 247 tỷ so với năm trước. Tuy nhiên nợ ngắn hạn đã giảm từ 1.230 tỷ xuống 500 tỷ, SJS đã cơ cấu lại được 700 tỷ nợ ngắn hạn đầu năm thành nợ dài hạn cuối năm.

Trong nợ ngắn hạn, SJS có 2 khoản nợ đã đến hạn thanh toán nhưng đang xin gia hạn là 170 tỷ đồng trái phiếu phát hành cho Martime Bank và 282,5 tỷ trái phiếu phát hành cho quản lý quỹ SME (riêng khoản này lãi suất lên tới 26,5%).

Các chủ nợ của SJS tính đến 2/2013

Cuối năm 2011, SJS phát hành 700 tỷ đồng trái phiếu cho Techcombank với lãi suất từ 22-24%.

Ngày 8/2/2013, SJS vay ngân hàng MB để thanh toán chi phí đầu tư và bảo lãnh thanh toán và thi công hạ tầng và móng cọc tại dự án Nam An Khánh.

SJS có khoản chi phí lãi vay phải trả lên tới 436 tỷ đồng, gấp 1,6 lần đầu năm.

Theo lãnh đạo SJS một số chủ nợ đồng ý giãn nợ đến năm 2014, 2015, tạo điều kiện cho Công ty triển khai kế hoạch kinh doanh dài hơi hơn và ít phụ thuộc quá lớn vào thị trường.

Bán được hàng là SJS có “cửa sống”

Vấn đề của SJS ở thời điểm hiện tại là vay nợ nhiều trong khi hàng tồn kho hơn 4.300 tỷ đồng, trong đó dự án Nam An Khánh chiếm hơn một nửa (2.200 tỷ đồng), khu đô thị mới Hòa Hải (1.108 tỷ đồng), khu đô thị mới Văn La – Văn Khê (437 tỷ đồng)...

Trước đó trả lời báo chí, lãnh đạo Sudico cho biết công ty đang đẩy mạnh thi công hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, môi trường sống hoàn chỉnh cho khu đô thị để bán ra thị trường. Sudico cũng tìm kiếm nhiều giải pháp trong đó có việc đàm phán với các nhà đầu tư thứ cấp nước ngoài để triển khai Dự án Nam An Khánh; bán nhà liền kề, biệt thự cho khách hàng; chuyển các hợp đồng hợp tác góp vốn trước đây sang hợp đồng mua bán...

Về việc tìm kiếm các đối tác để hợp tác đầu tư hoặc chuyển nhượng một số khu đất cao tầng, hỗn hợp tại Dự án Nam An Khánh, dự án tại Đà Nẵng…, Sudico cũng đã xúc tiến làm việc với các đối tác Nhật Bản và Malaysia.

Tuy nhiên với tình hình thị trường bất động sản hiện tại liệu SJS có “giải thoát” được hàng chục ha đất nền, biệt thự tại khu đô thị Nam An Khánh? Theo một chuyên gia BĐS, hiện giá bán biệt thự liền kề Nam An Khánh rao trên các sàn Bất động sản ở mức 18- 20 triệu đồng/m2, nếu giảm giá mạnh (xuống 15 triệu đồng/m2) có thể thu hút được giới đầu cơ.

Báo cáo kiểm toán 2012 của SJS